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不動產出租過程中有免租期、轉租等特殊事項，那么這些特殊事項應該如何進行涉稅處理呢？如何才能規(guī)避涉稅風險？小編下面為大家分享免租、轉租的涉水分析，供大家參考。

　　一、免租涉稅分析

　　（一）增值稅

　　《稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（稅務總局公告2016年第86號）第七條：納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務。

　　根據上述規(guī)定，可以明確：對于出租土地或房屋等不動產，如果中約定有免租期的，免租期間視同銷售，也就是說免租期間視同銷售繳納增值稅。

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　　《財政部、稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第二條：對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

　　出租房屋，免租期間的房產稅按房產原值減除一定比例（10-30）后的余額，按1.2繳納房產稅。

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　　根據《印花稅暫行條例》（國務院令第11號）印花稅稅目表的列舉及相關規(guī)定。房屋租賃合同，按租賃金額的千分貼花，那么，免租期間沒有租賃金額，所以僅需就合同注明的租金總額貼花。

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　　根據《企業(yè)所得稅法實施條例》　第十九條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金，是指企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的。

　　租金，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認的實現(xiàn)。免租期間不屬于承租人應付租金的日期。因此，不動產出租免租期間，在企業(yè)所得稅中確認租金。

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　　2016年10月，某公司將一棟樓房對外出租（該樓原值150萬元（含土地），面積2000平方米，年租金120萬元，租期五年租金總額。出租約定：2016年10-12月為免租期，租戶需要對所租門面進行裝修。從2017年1月份始正常交租金。租金總額（120*5-30）=570萬元。則2016年10月-12月涉稅情況如下

　?。?）增值稅：免稅。

　?。?）印花稅：570萬元*0.1=5700元

　?。?）房產稅：150萬元*（1-30）*1.2*3/12=3150元

　?。?）企業(yè)所得稅：免稅。

　　二、轉租不動產涉稅分析

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　　《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國稅總局2016年第16號公告）第二條：取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

　　“各種形式”中包括以租賃方式取得的不動產。所以，以租賃方式取得不動產后再轉租的，也需要繳納增值稅。

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　　1. 轉租人不應繳納房產稅?！斗慨a稅暫行條例》第二條規(guī)定：“房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

　　前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）”。因此，國務院通過列舉的方式在條例中就房產稅納稅義務人加以了明確。除此之外的一切人，均不構成房產稅的納稅義務人。所以，轉租人不應繳納房產稅。

　　2. 轉租不需要再繳納房產稅。《房產稅暫行條例》第三條規(guī)定：房產出租的，以房產租金為房產稅的計稅依據。這里所指房屋的租金應當是以出租房屋的房產稅納稅義務人即房屋產權所有人出租房屋使用權取得的所有為計稅依據。所以，轉租不需要再繳納房產稅。

　　來源：每日稅訊精選 作者：劉海湘